立ち退き料に相場はある？家賃の目安や正当事由との関係【弁護士解説】

立ち退き料には、法律で決められた一律の相場や計算式はなく、「家賃◯か月分」はあくまで目安にとどまります。

大家から退去を求められ、提示された金額が高いのか低いのかもわからないまま、返事を迫られて戸惑っている方もいるでしょう。

実際の金額は、貸主が退去を求める正当事由の強さ、契約の種類、借主の移転にかかる負担などによって変わります。

この記事では、居住用と店舗・事務所それぞれの目安、金額が決まる仕組み、提示額を確認するポイントを解説します。

大家から立ち退きを求められ、提示された立ち退き料が妥当なのかわからない方や、これから交渉を始める方は、ぜひ参考にしてください。

【この記事の結論】
居住用で挙げられることがある家賃6〜12か月分程度は、法定の基準ではなく、あくまで一例にすぎません。金額は、貸主が退去を求める正当事由の強さとの関係で検討され、立ち退き料の提示は正当事由を判断する事情の一つ（双方の必要性を補う補充的な事情）です。店舗・事務所では営業上の不利益も問題になるため、一律の目安は示せません。普通借家は契約期間が終わっただけで当然に終了するわけではなく、定期借家は終了のルールが異なるため、まず契約書で契約の種類を確認します。提示額は、引越し費用・新居の初期費用・家賃差額の試算と、退去期限・原状回復などの条件をあわせて確認します。

立ち退き料に一律の相場はない

立ち退き料の相場を調べると、「家賃◯か月分」や「◯万円」といった数字が数多く見つかります。

ただ、その数字をそのまま自分のケースに当てはめると、提示額の評価を見誤るおそれがあります。

「家賃◯か月分」は目安にすぎず法定の基準ではない

立ち退き料には、法律で決められた一律の相場や計算式はありません。

立ち退き料とは、貸主が借主に建物から退去してもらう際に支払う金銭のことです。

借地借家法第28条は、貸主が明渡しの条件として提供する金銭（財産上の給付）の申出を、正当事由を判断する事情の一つに挙げています。

ただし、「家賃◯か月分」のような算定基準は設けていません。

インターネット上の法律事務所や不動産関連メディアで紹介されている「家賃◯か月分」「◯万円程度」という数字も、法令上の基準ではありません。

実際の金額は、貸主・借主それぞれが建物を必要とする事情を中心に、これまでの賃貸借の経緯、建物の利用状況や現在の状態などとの関係で検討されます。

• これまでの賃貸借の経緯
• 建物の利用状況
• 建物の現在の状態
• 貸主が提示する立ち退き料などの条件

相場は金額を考える参考になりますが、それだけで提示額の妥当性までは判断できません。

居住用（アパート・マンション・一軒家）の目安

居住用の目安として、家賃6〜12か月分程度が挙げられることがありますが、法律上の基準ではありません。

相場感をつかむための一例として、家賃6〜12か月分で計算すると次のようになります。

月額家賃	6か月分	12か月分
8万円	48万円	96万円
10万円	60万円	120万円

金額を考える材料になるのは、引越し費用・新居の仲介手数料や礼金・現在の住居との家賃差・転居による生活上の具体的な負担です。

しかし、これらを単純に合計した額が、そのまま立ち退き料になるわけではありません。

裁判でも、貸主・借主双方の具体的事情を比べて、金額や結論が個別に判断されます。

店舗・事務所は営業上の不利益も考慮される

店舗・事務所の立ち退き料は、営業上の不利益など個別事情によって金額が異なり、一律の目安は示せません。

業種・規模・立地・売上・移転できるかどうかで差が大きく、「家賃◯年分」のようには示せないためです。

また、営業上の不利益は立ち退き料の金額を考える事情になる場合はありますが、店舗だからといって営業補償が必ず加算されるとは限りません。

考慮され得る営業上の不利益には、次のものがあります。

• 什器・設備の移設
• 新店舗・事務所の契約費用
• 内装・設備工事
• 移転に伴う休業
• 立地変更による営業への影響
• 顧客離れなどの具体的な不利益

国税庁は、立ち退き料の中に休業による収入減や経費を補う性質の部分があり得ると示しています。

ただし、これは税務上の所得区分の整理であり、民事上の請求額を決める基準ではありません。

仕事場として使われていた建物の裁判例は、「立ち退き料の提示は正当事由を判断する要素の一つ」の中で紹介します。

立ち退き料の金額は正当事由の強さで変わる

立ち退き料の金額を考える土台になるのが、貸主が退去を求める「正当事由」です。

貸主側の理由の強さが、交渉での金額や条件の見られ方に影響します。

建物を必要とする事情や賃貸借の経緯などを総合的に判断する

普通借家で貸主が更新を拒んだり解約を申し入れたりするには、「正当事由」が必要です（借地借家法第28条）。

正当事由とは、貸主が退去を求めることに、法律上認められるだけの理由があることを指します。

判断の中心になるのは、貸主と借主のどちらが、その建物をより必要としているかです。

その上で、次の事情が補充的に考慮されます。

• これまでどのような経緯で貸し借りしてきたのか（従前の経過）
• 現在どのように建物を使用しているのか（建物の利用状況）
• 建物がどのような状態なのか（建物の現況）
• 立ち退き料などの金銭提供があるか（財産上の給付の申出）

事情の組み合わせで結論が変わるため、「正当事由が強ければ立ち退き料が◯万円安くなる」といった計算式で決まるものではありません。

立ち退き料の提示は正当事由を判断する要素の一つ

立ち退き料の提示は、正当事由を判断する事情の一つであり、他の事情を補う方向に働く場合があります。

貸主が明渡しの条件として、または明渡しと引換えに財産上の給付をする旨を申し出たときは、その申し出も考慮されます。

ただし、貸主が申し出た立ち退き料を支払さえすれば必ず明渡しが認められるわけではありませんし、立退料の金額を増やせば必ず正当事由が認められるというわけでもありません。

例えば、築約80年で老朽化した居住用兼事業用建物（1階部分が仕事場・2階部分が住居）の賃貸借契約について、貸主側には土地の新たな有効利用という事情が存したケースでは、貸主が申し出た立退料（150万円）の額を超えて、250万円の支払いと引換えに借家の明渡しを命じた事例があります（名古屋地方裁判所平成14年2月22日判決）。

注意したいのは、この事案は、「250万円」が立ち退き料の相場ではなく、個別の諸事情（従前の賃料額のみならず、新店舗・新住居への引越し費用や新たな賃貸借契約に要する保証金等の費用）を考慮して決定された金額であるという点です。

※この事案は旧借家法の下での判断ですが、現行の借地借家法第28条にも、財産上の給付の申出を考慮する旨が定められています。

立ち退きの理由によっても金額や対応は変わる

貸主が立ち退きを求める理由によって、正当事由の見られ方は変わります。

理由ごとに、確認すべき資料や交渉の組み立て方も異なります。

建て替えや貸主自身の使用を理由に立ち退きを求められた場合

建て替えや貸主本人・家族の使用は正当事由を考える事情になりますが、そう伝えられただけで退去義務が生じるわけではありません。

貸主側の必要性と、借主がその建物を使用する必要性などを比べて判断されます。

例えば、大家から「建て替えるので半年後までに退去してほしい」と言われたとします。

その場合は、建て替えの計画がどこまで具体的か、貸主がその建物を使う必要がどの程度切実かが重要になります。

建物の老朽化を理由に立ち退きを求められた場合

建物の老朽化は、借地借家法第28条の「建物の現況」にあたる事情ですが、築年数が古いだけで退去が必要になるわけではありません。

逆に、老朽化していれば立ち退き料が不要になるという一律の基準もありません。

確認したいのは、

• 劣化の状況
• 安全性
• 修繕で対応できるか
• 建て替えが必要な状態か

といった具体的な事情です。

必要に応じて、建築士などの調査結果のような客観的な資料が重要になる場合があります。

家賃滞納・長期居住・高齢・営業への影響など借主側の事情

借主側の事情は、内容によって正当事由への影響が異なり、すべてが立ち退き料を増やす要素になるわけではありません。

事情	考慮のされ方	注意点
長期居住	賃貸借の経緯や、借主がその建物を使う必要性を考える事情になり得る	居住年数が長いほど増額される、という決まりはない
高齢	転居先の確保が難しい、生活基盤への影響が大きいなどの具体的事情があれば、借主側の不利益を考える材料になり得る	高齢であること自体で増額されるルールはない
営業への影響	休業、顧客離れ、設備移転、立地変更などの具体的な不利益を整理する	すべてが補償対象になるわけではない

家賃滞納は、これらとは性質が異なります。

重大な滞納は、貸主都合の立ち退きとは別に、債務不履行による契約解除の問題になることがあります。

ただし、「1回滞納したから即解除」ということではありません。

解除が認められるかは、滞納額や賃貸借の経緯を踏まえ、当事者間の信頼関係が破壊されたといえるかで判断されます。

最高裁昭和39年7月28日判決は、延滞額が小さいこと、長年ほぼ滞納なく借りてきたこと、借主が修繕費を負担していたこと、延滞額の一部は既に供託済みであり、貸主側からの催告額も過大であったことなどから、「信義則上、解除権の行使は許されない」として、解除を認めませんでした。

立ち退き料を考える前に賃貸借契約の種類を確認する

立ち退き料が問題になるのは、主に普通借家で貸主が更新を拒んだり解約を申し入れたりする場面です。

なお、定期借家の場合は、この前提が異なります。

普通借家は期間満了だけで当然に契約が終了するわけではない

普通借家では、契約期間が終わったからといって、貸主の都合だけで契約が終わるわけではありません。

貸主から契約を終わらせる方法と条件は、次のとおりです。

貸主の方法	時期・通知	必要な条件
期間の定めがある契約の更新拒絶	期間満了の1年前から6か月前までの間に通知（借地借家法第26条第1項）	正当事由
期間の定めがない契約の解約申入れ	申入れから6か月経過で終了（同法第27条第1項）	正当事由

解約申入れから6か月で終わるのは、正当事由が認められた場合です。

「6か月前に言われたから、6か月後には必ず退去」とはなりません。

定期借家では期間満了による契約終了のルールが異なる

定期借家は、期間が満了すると更新されずに終わることをあらかじめ定める契約で、普通借家のように更新拒絶に正当事由が必要という仕組みではありません。

まず契約書で、自分の契約が普通借家か定期借家かを確認します。

定期借家にするには、公正証書などの書面または電磁的記録で契約する必要があります。

貸主は契約前に、更新がなく期間満了で終了する旨を記載した書面を交付して説明しなければなりませんが、借主の承諾があれば、書面の交付は電磁的方法による提供に代えられます。

この説明がなかった場合、更新がないとする定めは無効です（借地借家法第38条第5項）。

期間が1年以上の契約では、貸主が期間満了の1年前から6か月前までの間に終了通知をしないと、終了を借主に主張できません（同条第6項）。

通知が遅れた場合でも、通知の日から6か月を経過すれば終了を主張できます。

提示された立ち退き料が妥当か確認するチェックポイント

提示額の妥当性は、自分が転居した場合の実際の負担や、金額以外の条件と並べて見ると判断しやすくなります。

あわせて、交渉や相談の前に手元で整理しておきたい資料も確認しておきましょう。

引越し費用・新居の初期費用・家賃差額を試算して提示額と比べる

まず、自分が実際に転居した場合の負担を試算し、提示額と並べて比べます。

居住用なら、

• 引越し費用
• 新居の仲介手数料
• 礼金
• 保証会社費用などの初期費用
• 現在の住居と新居との家賃差額

が試算の対象です。

次の数字は、説明のための仮の例です。

項目	金額
提示された立ち退き料	80万円
引越し代	15万円
新居の初期費用	40万円
家賃の上昇	月2万円（年間24万円）

引越し代と初期費用の合計は55万円です。

家賃差を何年分見込むかによって、80万円という提示額が足りているかどうかの見え方は変わります。

ただし、試算した費用の合計が、そのまま法的に請求できる立ち退き料になるわけではありません。

店舗・事務所の場合は、設備の移転・内装工事・休業などの具体的な影響も整理します。

見積書を取っておくと、実際の負担を把握しやすく、交渉の資料にもなります。

立ち退き料だけでなく退去期限や原状回復などの条件を確認する

提示金額だけでなく、退去期限や支払条件、原状回復などの条件まで含めて、全体として有利かどうかを見ます。

確認したい条件は、次のとおりです。

• 退去期限
• 立ち退き料の支払条件
• 敷金の返還
• 原状回復の範囲
• 残置物の扱い

退去期限が短いと、新居探しや引越し準備の負担が大きくなります。

原状回復については、通常の使用による損耗や経年変化は、借主の原状回復義務の対象から除かれています（民法第621条）。

国土交通省のガイドラインも、通常損耗・経年変化と、借主の故意・過失等による損耗を区別するのが基本的な考え方です。

契約に特約がある場合は、その内容もあわせて確認しましょう。

貸主から家賃の値上げとあわせて退去を求められた場合の考え方については、以下の記事を参考にしてください。

関連記事：突然“家賃2.5倍”・エレベーター使用停止…「全部屋19万円に」住民怒り約4割が退去　背景に“違法民泊”か?【弁護士ニュース解説】

契約書や通知書、移転にかかる費用の資料を整理する

交渉や相談の前に、契約と退去の経緯、移転費用がわかる資料をまとめておきます。

用意しておきたいものは、次のとおりです。

• 賃貸借契約書
• 定期借家の場合の説明書面
• 貸主・管理会社から届いた退去通知
• メール・LINEなどのやり取り
• 現在の賃料がわかる資料
• 引越しの見積書
• 転居先候補の賃料・初期費用がわかる資料
• 店舗の場合は、売上、休業、設備移転などがわかる資料

自分の事情を具体的に示せる資料があると、提示額への反論や条件の交渉の根拠にしやすくなります。

弁護士に相談する場合も、これらがあれば状況の説明がスムーズです。

資料をそろえても、提示額が妥当かどうかや、契約の種類による扱いの違いを自分では判断しにくい場合は、弁護士に確認してもらうのも選択肢の一つです。

立ち退き料の相場に関するよくある質問

金額の話が具体的になるほど、税金や支払いの時期など、細かな疑問が出てきます。

交渉の前後でつまずきやすい点に絞ってお答えします。

Q：立ち退き料に税金はかかる？

A：立ち退き料は一律に非課税ではなく、受け取ったお金の性質によって所得区分が異なります。

国税庁（2026年4月1日現在）は、立ち退き料を中身に応じて、次の3つに分けています。

• 借家権の消滅の対価に相当する部分：総合課税の譲渡所得
• 休業等による収入や必要経費を補う部分：事業所得等
• 上記2つに当たらない部分：一時所得

「立ち退き料」という名称だけで税務上の扱いが決まるわけではありません。

税額の計算や申告の判断は、税務署や税理士に確認してください。

Q：立ち退き料の支払い時期は交渉で決められる？

A：はい。法律で一律の支払期限が決まっているわけではないため、貸主と借主の合意で決めます。

支払い時期としては、合意時・退去前・明渡しと同時・一部先払い＋残額を明渡し時などのタイミングが考えられます。

借地借家法第28条も、明渡しの条件として、または明渡しと引換えに財産上の給付をする申出を想定しています。

支払日、支払方法、明渡しとの順序は、合意書などで明確にしておきましょう。

Q：立ち退き料を受け取る前に退去しても問題ない？

A：法律上一律に禁止されているわけではありませんが、退去前に支払条件を明確にしておきましょう。

先に明渡しを終えてしまうと、その後の立ち退き料の支払いをめぐってトラブルになることがあります。

退去前に、金額・支払期限・支払方法・支払いと明渡しの順序を確認してください。

条件があいまい・金額が大きい・相手方の支払いに不安がある場合は、退去前に弁護士への相談を検討しましょう。

立ち退き料の交渉でお困りならリット法律事務所へご相談ください

立ち退き料に法定の一律相場はなく、「家賃◯か月分」はあくまで目安です。

実際の金額は、正当事由や退去理由、契約の種類、移転による負担などによって変わります。

提示額が妥当かわからない、退去期限が短い、貸主・借主の交渉がまとまらないといった場合は、弁護士への相談を検討してみてください。

店舗・事務所では、営業への影響も確認しておきたいポイントです。

交渉で解決しない場合は、建物明渡請求などの法的手続に進むこともあります。

相談時には、賃貸借契約書や退去通知、相手とのやり取り、移転費用の見積書などを用意しておくと、状況を整理しやすくなるでしょう。

リット法律事務所では、不動産・建築法務や賃貸借契約に関する相談に対応しています。

提示額や契約内容に迷った段階で、お気軽にご相談ください。

監修者

■藤本拓大（ふじもと たくひろ）
弁護士（大阪弁護士会）
弁護士法人リット法律事務所　共同代表

中央大学法学部卒業。司法試験予備試験に合格後、司法研修所（第71期）を修了。
2019年に裁判官に任官し、横浜地方裁判所（医療集中部）、松江地方裁判所（刑事・少年部）、東京地方裁判所（民事執行センター）にて勤務。
在任中、アメリカ・ヴァンダービルト大学ロースクールにて客員研究員としても活動。
2025年4月に弁護士登録し、現職。
裁判官として培った法的知識と実務経験を活かし、民事事件をはじめとする幅広い法律問題に取り組んでいる。

Xアカウント　https://x.com/fujimoto_lawyer

参考資料・根拠法令

■借地借家法

• 第26条第1項：建物賃貸借契約の更新等
• 第27条第1項：解約による建物賃貸借の終了
• 第28条：建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件
• 第38条第1項：定期建物賃貸借
• 第38条第2項：電磁的記録による定期建物賃貸借の締結
• 第38条第3項：定期建物賃貸借に関する事前説明
• 第38条第4項：事前説明の書面に代わる電磁的方法による提供
• 第38条第5項：事前説明をしなかった場合の更新しない旨の定めの効力
• 第38条第6項：期間1年以上の定期建物賃貸借における終了通知

■民法

• 第541条：催告による解除
• 第542条：催告によらない解除
• 第621条：賃借人の原状回復義務

■所得税法施行令

• 第95条：立退料などの収入金額のうち、一定のものを譲渡所得の収入金額とする取扱い

■所得税基本通達

• 33-6：借家権などの消滅に伴って受ける立退料等のうち、譲渡所得として扱う範囲
• 34-1(7)：立退料等のうち、譲渡所得や事業所得等に該当しないものを一時所得として扱う考え方

■裁判例

• 最高裁判所昭和39年7月28日第三小法廷判決（昭和37年（オ）第747号、家屋明渡等請求事件、民集18巻6号1220頁）：家賃滞納と賃貸借の信頼関係
• 名古屋地方裁判所民事第10部平成14年2月22日判決（平成12年（ワ）第520号、建物明渡請求事件）：250万円の支払いと引換えに建物部分の明渡しを命じた事例（居住用の相場事例ではなく、正当事由と立ち退き料の関係を示す個別の裁判例）

■その他

• 国税庁「No.3155 借家人が立退料をもらったとき」
• 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」