立ち退き拒否は原則できる｜断れないケースと拒否後の流れを元裁判官の弁護士が解説

貸主から立ち退きを求められても、借主は原則として拒否できます。

ただし、定期借家契約の期間満了や、家賃の滞納などを理由とする解除が認められる場合は拒否できません。

立ち退きを求められるのは、家賃の滞納などのもめごとがあった借主だけではありません。

建物の建て替えや売却、相続によるオーナーの交代をきっかけに、「○月末までに退去してほしい」という通知が届く場合もあります。

この記事では、拒否できるかどうかが何で決まるのか、拒否できない4つのケース、拒否した後の流れ、立ち退き料の考え方、してはいけないことを順にお伝えします。

【この記事の結論】
貸主から立ち退きを求められても、借主は原則として拒否できます。貸主が契約を終わらせるには、双方の事情を考慮した正当事由が必要だからです（借地借家法28条）。正当事由がなければ更新拒絶や解約の申入れに効力はなく、期間の定めがある契約なら、期間の定めのないものとして更新されます（同法26条1項）。拒否できないのは、定期借家契約の期間満了、契約違反による解除、貸主に強い正当事由、公共事業などによる収用の4つです。立ち退き料は借主の請求権ではなく、貸主が正当事由を補うために申し出るもので、「家賃の何か月分」という法律上の基準はありません。その場で承諾せず、家賃は払い続け、通知や訴状を放置せず、弁護士に相談しましょう。

立ち退きは原則として拒否できる

賃貸住宅の借主は借地借家法で守られており、契約を終わらせるには法律の定める条件を満たす必要があります。

拒否できる理由、判断の基準、通知の期限を、それぞれ詳しく解説します。

貸主の都合だけでは契約を終わらせられない

貸主が「建て替えたい」「息子夫婦を住まわせたい」などと言っただけでは、契約を終わらせることはできません。

期間満了で更新を断るにも、期間の定めのない契約を解約するにも、正当事由が必要だからです（借地借家法28条）。

正当事由のない更新拒絶の通知には効力がなく、契約は従前と同じ条件（ただし期間の定めのないもの）で更新されたものとみなされ（同法26条1項）、借主は今までどおり住み続けられます。

「立ち退きを求められたら3か月以内に退去する」といった特約が契約書にあっても、更新や解約のルールに反して借主に不利な特約は無効なので（同法30条）、退去する義務は生じません。

契約書の特約が有効かどうかは、弁護士に確認してもらいましょう。

正当事由は5つの事情から判断される

正当事由があるかどうかは、貸主の言い分だけでなく、借主側の事情も含めて総合的に判断されます。

借地借家法28条が考慮するよう定めている事情は、次の5つです。

• 貸主と借主のそれぞれが建物を使う必要がある事情（中心になる事情）
• これまでの契約の経過
• 建物の利用状況
• 建物の現況
• 貸主が立ち退き料などの財産上の給付を申し出ているかどうかと、その内容

借主側の事情としては、居住年数や年齢、健康状態、通院や介護で今の場所を離れられない事情が考慮されます。

貸主側の建て替えや売却の希望は、それだけでは弱い事情です。

老朽化を理由に挙げられることも多いですが、古いという事実だけでは正当事由になりません。

更新拒絶は期間満了の1年前から6か月前までに通知が必要

期間の定めのある契約で貸主が更新を断るには、期間満了の1年前から6か月前までのあいだに通知しなければなりません（借地借家法26条1項）。

期間の定めのない契約の場合、貸主からの解約の申入れは、申入れの日から6か月を経過して初めて契約が終了します（同法27条1項）。

「来月までに出て行ってほしい」と言われても、期限を満たしていないため応じる義務はありません。

住まいるダイヤルの相談事例でも、1月に5月までの退去を求められたケースは、期限が6か月に満たないため拒否できると回答されています。

ただし、期限を守った通知でも、正当事由がなければ契約は終わりません。また、期間が満了した後も住み続けていて、貸主がすぐに異議を述べなかった場合も、契約は更新されたものとみなされます（同法26条2項）。

参考：公益財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センター（住まいるダイヤル）「永年住んでいる賃貸アパートが老朽化したため、立ち退きを求められている。」

立ち退きを拒否できない4つのケース

原則として拒否できるといっても、契約の種類や借主側の事情によっては拒否できない場合があります。

定期借家契約、契約違反、貸主に強い正当事由がある場合、公共事業などによる収用の4つを順に解説します。

定期借家契約は期間満了で終わる｜再契約を求める権利はない

「定期借家契約」（定期建物賃貸借）は期間の満了で更新されずに終了するため、借主は立ち退きを拒否できません（借地借家法38条1項）。

貸主に正当事由は要らず、立ち退き料も原則として発生しません。

また、期間が終わった後も住み続けたい場合は新しく契約を結び直す（再契約）ことになりますが、貸主に再契約に応じる義務はありません。

自分の契約が定期借家かどうかは、契約書に「定期建物賃貸借」「更新がない」と書かれているかで確認できます。

ただし、貸主が更新がなく期間満了で終了する旨を書いた書面を渡すか、借主の承諾を得て電子メールなどで提供したうえで事前に説明していなければ、更新がないという定めは無効になり、普通の借家契約として扱われます（同条3〜5項）。

期間が1年以上の定期借家では、貸主が期間満了の1年前から6か月前までに終了の通知をしなければ、終了を借主に主張できません（同条6項）。

通知が遅れても、その通知から6か月が経てば主張できるため、退去までの猶予が延びるだけです。

事前の説明と通知が要件を満たしているかは弁護士に確認してもらいましょう。

家賃滞納や無断転貸などの契約違反がある場合

家賃の滞納や無断転貸といった契約違反を理由とする解除が認められる場合は、正当事由の問題ではないため、立ち退きを拒否できず、立ち退き料も発生しません。

家賃を滞納すると、貸主は相当の期間を定めて支払いを求めたうえで契約を解除できます（民法541条）。

貸主の承諾なく第三者に又貸しした場合も、解除の理由になります（同法612条2項）。

ただし、一度の遅れや軽微な違反ですぐに解除できるわけではなく、裁判所は貸主と借主の信頼関係が壊れたといえるほどの事情があるかどうかで判断しています（最高裁昭和39年7月28日判決）。

何か月分の滞納で解除が認められるという決まった基準はなく、滞納の期間や金額、それまでの支払いの状況などから判断されます。

滞納を理由に解除を通告されたら、応じる前に弁護士に相談しましょう。

貸主に強い正当事由がある場合

普通の借家契約であっても、貸主側の事情が強く、立ち退き料の申出もある場合には、正当事由が認められて立ち退きを拒否できないことがあります。

例えば、建物が倒壊のおそれがあるほど傷んでいる、貸主自身が病気や介護でその建物に住む必要が差し迫っている、といった事情に加えて、相当な額の立ち退き料が申し出られている場合です。

ただし、正当事由があるかどうかは争えば最終的に裁判所が判断するもので、貸主から「正当事由がある」と言われても、その場で受け入れる必要はありません。

貸主の事情がどの程度強いのかは、弁護士に見立ててもらいましょう。

公共事業や法律に基づく再開発事業の対象になった場合

道路や公園などの公共事業で土地収用法に基づいて土地が収用される場合や、都市再開発法に基づく市街地再開発事業で、法定の手続きを経て明渡しを求められた場合は、法律の手続きで進むため、正当事由を争って拒否することはできません。

明渡しの期限までに退去しなければ、行政代執行の対象になることがあります。

その代わり、立ち退き料ではなく、明渡しによって通常受ける損失が法律に基づいて補償されます。

新しい住まいを借りる費用や家賃の差額などが対象になりえますが、補償の対象や額は事業の手続きと借主の事情によって決まります。

ただし、土地収用法や都市再開発法の手続きによらず、貸主や事業者が任意で進める建て替えや「再開発」は、借地借家法28条の正当事由の問題に戻ります。

再開発と言われただけであきらめず、届いた通知を持って弁護士に相談しましょう。

立ち退きを拒否した後の流れ

立ち退きを拒否したからといって、すぐに追い出されるわけではありません。

交渉、調停や訴訟、強制執行の順に段階があり、各段階で判断されることと借主がすることを順に解説します。

まずは貸主との交渉になる

立ち退きを拒否した後は、まず貸主との話し合いになります。

貸主の側も裁判には時間と費用がかかるため、実際には交渉で条件を詰めて解決することが少なくありません。

この段階では、貸主が挙げる理由、契約の種類、通知の時期を確認し、弁護士に相談したうえで、応じるかどうかと、応じるなら立ち退き料と明渡しの時期をどうするかを書面で回答します。

「出て行かない」と言い続けるだけが拒否ではなく、条件が整わなければ応じないという進め方も拒否にあたります。

話し合いがつかなければ調停や訴訟に進む

交渉で合意できなければ、貸主は裁判所の民事調停か「建物明渡請求訴訟」に進み、正当事由があるかどうかは裁判所が判断します。

訴訟が起こされると、裁判所から「特別送達」という郵便で訴状と第1回期日の呼出状が届きます。

指定された期日までに「答弁書」を提出せず、期日にも出頭しないと、貸主の言い分を争わないものとして扱われ、そのまま判決が出るため（民事訴訟法159条3項）、届いたらすぐに弁護士に相談しましょう。

正当事由が認められる場合、裁判所は貸主の申出額を踏まえて立ち退き料の額を定め、その支払いと引き換えに明渡しを命じることがあります（最高裁昭和46年11月25日判決）。

正当事由が認められなければ貸主の請求は退けられ、契約は続きます。

判決後も住み続けると強制執行になる

明渡しを命じる判決が出た後も退去しない場合、貸主は裁判所に明渡しの強制執行を申し立てられます（民事執行法168条）。

判決に「仮執行宣言」が付いていれば、確定を待たずに執行されます。

執行官が部屋に立ち入って借主の占有を解き、部屋を貸主に引き渡すため、住み続けることはできません。

室内の家財は運び出して借主側に引き渡されますが、引き取れないときは売却されることもあります（同法168条5項）。

強制執行の費用や訴訟費用は、判決で負けた側の負担です（民事訴訟法61条、民事執行法42条1項）。

ここでいう訴訟費用は印紙代などに限られ、弁護士費用は各自の負担です。

貸主の請求が認められた場合は、契約が終了したと判断された日から明け渡すまでの家賃相当額の損害金を請求されることがあり、払い続けていた家賃は損害金から差し引かれます。

判決が出た段階でも、明渡しの時期について猶予を話し合う余地はあるため、放置せず弁護士に相談しましょう。

実際に拒否が認められた事例・認められなかった事例

東京地裁令和元年12月12日判決では、築57年の木造住宅の建て替えを理由に、家賃の約90か月分にあたる840万円の立ち退き料を示して明け渡しを求めた貸主の請求が退けられました。

建築士の意見書からすぐに建て替える必要はないと判断され、昭和37年から続く契約のもとで長年住んできた80代の借主に心臓の手術歴があり、転居の負担が重く見られたためです。

一方、東京地裁令和2年2月18日判決では、100万円の立ち退き料と引き換えに明渡しが命じられました。

築45年を超えるアパートは倒壊の可能性が高く、耐震工事にも相応の費用がかかることや、貸主が移転先を紹介してきた経過が考慮されています。

結論を分けるのは貸主の理由の種類ではなく、双方の事情の比較です。

参考：一般財団法人不動産適正取引推進機構「RETIO 120号 166頁（東京地裁令和元年12月12日判決）」「RETIO 124号 178頁（東京地裁令和2年2月18日判決）」

居住用の立ち退き料に決まった相場はない

居住用の立ち退き料について、不動産会社や法律事務所の解説では「家賃の6〜12か月分」という数字がよく挙げられますが、法律にも公的な基準にもこの数字はなく、住まいるダイヤルも「金額に明確な基準はない」としています。

そもそも立ち退き料は借主が当然に請求できる権利ではなく、貸主側の正当事由が単独では足りない場合に、不足を補うために貸主が申し出る「財産上の給付」です（借地借家法28条）。

このため、貸主の正当事由が弱いほど必要な額は高くなり、正当事由がまったくなければ、いくら提示されても応じる義務はありません。

裁判例では、引越料などの移転の実費と、転居前後の家賃の差額の1〜2年分の範囲内が相当とされた例があります（東京高裁平成12年3月23日判決）。

住まいるダイヤルも、同程度の借家を借りるための礼金や仲介手数料、引っ越し費用が含まれるとしています。

居住年数が長い、高齢である、健康上の事情で転居の負担が大きいといった事情は、額を増やす方向に働きます。

店舗の場合は営業上の損失も考慮されるため、居住用より高額になりやすい傾向があります。

提示された額が妥当かどうかは、弁護士に相談して判断しましょう。

参考：公益財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センター（住まいるダイヤル）「永年住んでいる賃貸アパートが老朽化したため、立ち退きを求められている。」
一般財団法人不動産適正取引推進機構「契約の解除・解約申入れの正当事由・立退交渉」

立ち退きを拒否するときにしてはいけないこと

拒否する権利があっても、その場で承諾したり家賃を止めたりすると、借主自身が契約を解除される理由を与えてしまいます。

してはいけないこと3つと、代わりに何をするかを解説します。

その場で承諾や署名をしない

立ち退きを求められたその場で「分かりました」と答えたり、退去に同意する書類に署名したりしてはいけません。

口頭でも承諾は合意になり、後から覆すのは難しいからです。

署名した合意書は、詐欺や強迫、錯誤といった事情がない限り、原則として取り消せません。

「相場を知らずに安い額で応じてしまった」というだけでは覆らず、合意書には書面にない条件を後から請求できないという「清算条項」が入っていることもあります。

すでに口頭で応じてしまった場合も、立ち退き料や退去の時期が決まっていなければ、合意が固まったとはいえないこともあります。

書類は持ち帰り、契約の種類や通知の時期、提示された条件を確認したうえで、弁護士に相談してから回答しましょう。

家賃の支払いを止めない

立ち退きを拒否しているあいだも、家賃は今までどおり払い続けましょう。

抗議のつもりで支払いを止めると、支払いの停止自体が家賃滞納という契約違反になり、貸主に契約解除の理由を与えてしまいます。

貸主が「もう契約は終わった」として受け取りを拒む場合は、家賃を支払おうとして拒まれたうえで法務局に「供託」すれば（民法494条1項1号）、支払ったのと同じ扱いになり滞納にはなりません。

供託の手続きは弁護士に相談して進めましょう。

通知や訴状を無視しない

貸主からの内容証明郵便や、裁判所からの訴状を放置してはいけません。

特に訴状を放置すると、反論しないまま貸主の言い分どおりの判決が出てしまいます。

内容証明が届いた段階、遅くとも訴状が届いた段階で弁護士に相談しましょう。

弁護士に依頼すれば、貸主とのやり取りを任せられ、正当事由の見立てや立ち退き料の妥当性、応じる場合の条件を整理したうえで対応できます。

「拒否してよいのか、応じたほうがよいのか」を一人で抱え続ける必要はありません。

立ち退き拒否に関するよくある質問

立ち退きを拒否するときによく寄せられる質問に答えます。

Q：拒否し続けると損害賠償を請求されますか？

A：貸主に正当事由がなく契約が続いている以上、拒否したこと自体で損害賠償を負うことはありません。

ただし、正当事由が認められて明け渡しを命じる判決が出た場合は、契約が終了したと判断された日にさかのぼって損害金を請求されることがあります。

金額は明け渡すまでの家賃相当額で、それまで払っていた家賃は差し引かれます。

Q：オーナーが変わっても立ち退きを拒否できますか？

A：できます。

建物の引渡しを受けて住んでいる借主は、建物が売却されて所有者が変わっても、新しい所有者に対して借主としての権利を主張できます（借地借家法31条）。

賃貸借契約は貸主の地位ごと新しい所有者に引き継がれ、家賃などの条件も変わりません。

新しい所有者が立ち退きを求める場合も、正当事由が必要である点は同じです。

Q：高齢で長く住んでいる借主は拒否しやすいですか？

A：有利に働きますが、それだけで拒否できるわけではありません。

転居先を見つける負担が大きいほど貸主側の正当事由は認められにくくなり、認められる場合でも立ち退き料は高くなります。

貸主側の事情との比較で決まるため、見通しは弁護士に確認しましょう。

Q：拒否した後に嫌がらせを受けたらどうすればよいですか？

A：立ち退きに応じさせるために共用設備を止めたり、しつこく訪問したりすることは認められません。

家賃の値上げを一方的に通知されても、話し合いがまとまるまでは、自分が相当と考える額を払い続ければ足ります（借地借家法32条2項）。

貸主は建物を使わせる義務を負っており（民法601条）、これに反する行為は契約違反にあたります。

程度によっては、不法行為として損害賠償を請求できます。

日時と内容を記録し、やり取りは書面やメールに残したうえで、弁護士に相談しましょう。

家賃の値上げや設備の停止で退去を迫られた事案は、下記記事でも解説しています。

関連記事：突然“家賃2.5倍”・エレベーター使用停止…「全部屋19万円に」住民怒り約4割が退去　背景に“違法民泊”か?【弁護士ニュース解説】

Q：立ち退き料はいつ支払われますか？

A：交渉で決める場合は、合意書で定めた時期に支払われます。

明渡しと同時に支払う形のほか、一部を先に受け取る形で合意することもあります。

裁判になった場合、判決で立ち退き料の支払いと引き換えに明渡しを命じられたときは、その支払いが明渡しの条件になるため、先に部屋を明け渡して支払いを待つことにはなりません。

交渉で決める場合は、支払いの時期と方法を合意書に書いておきましょう。

立ち退きの相談は弁護士法人リット法律事務所へ

貸主から立ち退きを求められても、貸主に正当事由がなければ借主は拒否できます。

拒否できないのは、定期借家契約の期間満了、家賃滞納などの契約違反による解除、貸主に強い正当事由がある場合、公共事業などによる収用の4つです。

立ち退き料は正当事由を補うために貸主が申し出る金銭で、家賃の何か月分という法律上の基準はありません。

求められたその場で承諾せず、家賃は払い続け、通知や訴状を放置しないことが、借主の立場を守る基本です。

弁護士法人リット法律事務所は、不動産・建築法務を取扱分野に掲げ、賃貸借契約に関する相談に対応しています。

裁判官の経験がある弁護士が在籍しており、貸主の言い分が裁判でどう評価されるのかという見立てからお伝えできます。

退去を求められた理由に正当事由があるのか、提示された条件に応じてよいのかを一人で判断する前に、早い段階でご相談ください。

監修者

■藤本拓大（ふじもと たくひろ）
弁護士（大阪弁護士会）
弁護士法人リット法律事務所　共同代表

中央大学法学部卒業。司法試験予備試験に合格後、司法研修所（第71期）を修了。
2019年に裁判官に任官し、横浜地方裁判所（医療集中部）、松江地方裁判所（刑事・少年部）、東京地方裁判所（民事執行センター）にて勤務。
在任中、アメリカ・ヴァンダービルト大学ロースクールにて客員研究員としても活動。
2025年4月に弁護士登録し、現職。
裁判官として民事執行の現場に携わった経験を活かし、立ち退き・建物明渡しをめぐるトラブルにも対応している。

Xアカウント https://x.com/fujimoto_lawyer

参考法令

• 借地借家法（26条〜28条、30条、31条、38条）
• 民法（95条、96条、494条、541条、601条、605条の2、612条、709条）
• 民事訴訟法（61条、159条）
• 民事執行法（22条、42条、168条）
• 土地収用法（88条、102条の2）
• 都市再開発法（97条、98条）